Furto e roubo nas garagens dos edifícios - responsabilidade do condomínio e do síndico.

A importância que têm os automóveis na sociedade moderna pode ser verificada pelo valor econômico que é agregado aos imóveis localizados em edifícios que dispõem de vagas de garagem.

A legislação condominial, para reconhecer a importância desses espaços, tratou de disciplinar a matéria, ainda que de forma tímida. A Lei 4.591/64 e o Código Civil, contudo, se limitam a disciplinar aspectos referentes à natureza do direito à guarda de veículos nas vagas de garagem (art. 2º da primeira, a Lei de Condomínios) e à locação ou eventual alienação (art. 1.338 e parágrafo segundo do artigo subseqüente do Código) deles, sem, no entanto, fornecer qualquer solução para a hipótese de danos ocorridos nas garagens dos prédios, como furto e roubo de automóveis ou acessórios automotivos.

A bem da verdade, a legislação condominial é absolutamente silente no que tange à hipótese de responsabilidade civil no condomínio edilício, o que impõe algumas considerações prévias acerca da responsabilidade civil dos condomínios antes de se adentrar no tema central.

A responsabilidade civil é uma obrigação de indenizar prevista no artigo 186 do Código Civil e que surge quando se verifica, em um mesmo evento, conduta culposa de um agente que causa dano a outrem. Assim, sempre que se falar na responsabilidade civil dos condomínios estará se tratando daquelas situações em que toda a comunidade condominial será condenada a pagar indenização a terceiro (s). Na definição anterior, estão presentes os chamados pressupostos da responsabilidade civil: um dano, uma conduta culposa e uma relação de causalidade (nexo causal) entre ambos.

Em situações excepcionais, obrigatoriamente previstas em lei, admite-se uma espécie de responsabilidade civil, chamada de objetiva, na qual é irrelevante se a conduta de quem causou o dano foi ou não culposa.

Uma vez que o condomínio edilício não tem personalidade jurídica (apesar de respeitáveis opiniões contrárias), parece estranho, à primeira vista, que ele seja condenado a pagar indenização.

Na realidade, o que ocorre é que, em função do princípio constitucional do solidarismo, do qual decorre a ideia de socialização dos riscos, os tribunais foram entendendo que caberia a toda a comunidade condominial arcar com prejuízos de terceiros em determinadas hipóteses. Essa ideia de socialização, cada vez mais forte, nasce da dificuldade de ressarcimento em situações em que é difícil identificar o causador do dano, mas não seria justo manter o prejudicado sem ressarcimento. Assim, impõe-se a um determinado grupo social que arque com a reparação, pois está indiretamente ligado ao dano sofrido pelo terceiro. Tal ideia vai fomentar a responsabilização civil do condomínio edilício, notadamente nas seguintes situações:

a) quando um preposto do condomínio (síndico ou empregado) causa dano a terceiro, atuando como extensão do grupo de proprietários que compõe o condomínio, único caso em que se admite a responsabilidade objetiva do condomínio, por força do que estatuem os artigos 932, III, e 933 do Código Civil;

b) a fim de ressarcir um dano que, com certeza, é oriundo daquela comunidade de pessoas, não sendo possível identificar exatamente qual condômino é o responsável por ele; então seria injusto que se deixasse de ressarcir a vítima, sendo recomendável que se dilua a responsabilidade por toda a comunidade, em virtude da já explicada socialização;

c) os coproprietários que compõem o condomínio expressamente assumiram determinada obrigação uns perante os outros e, na dinâmica da vida condominial, tal obrigação restou inadimplida.

Responsabilidade civil do condomínio - roubo e furto

Entre as situações mais comuns que ensejam responsabilização civil do condomínio está, certamente, a que é objeto deste breve estudo: a responsabilidade dos condomínios por furto ou roubo ocorrido nas garagens dos edifícios.

Em primeiro lugar, precisamos estabelecer a diferença entre furto e roubo: segundo o Código Penal, no primeiro verifica- se a subtração de coisa alheia móvel, mas no roubo há também o emprego de violência ou grave ameaça.

Por isso, o roubo é considerado, pelos estudiosos, caso fortuito ou de força maior, ou seja, um acontecimento que, em virtude de sua imprevisibilidade ou de sua inevitabilidade, rompe qualquer possibilidade de que se estabeleça nexo de causalidade entre o dano e qualquer conduta de alguém ligado ao condomínio. Dessa forma, os coproprietários somente responderiam na hipótese de prova de envolvimento de algum empregado do edifício.

Já em relação ao furto, os tribunais vêm entendendo, de forma praticamente pacífica, que pela ocorrência desse tipo de evento em unidade autônoma, o condomínio não responde, a menos que, mais uma vez, haja culpa de empregado que concorre para o crime.

Todavia, a responsabilidade do condomínio pelo furto em áreas comuns (e as garagens são as áreas comuns campeoníssimas nesse quesito) já produz debates mais acentuados entre os estudiosos e, principalmente, nos tribunais. Em regra, o condomínio somente responde se tiver assumido o dever de guarda das citadas partes comuns do prédio, conforme o entendimento que vem sendo mais prestigiado entre os estudiosos e os julgadores. Difícil, no entanto, é interpretar, dada a complexidade cada vez maior das providências adotadas nos edifícios a respeito da questão da segurança, quando é que a comunidade está ou não assumindo o dever de guarda das áreas comuns. Ora, se na cobrança da cota condominial, certo quinhão é destinado à mantença, por exemplo, de vigias noturnos nas áreas da garagem, espera-se que o condômino obtenha a contraprestação daquele gasto: a oferta de segurança naquelas áreas guardadas. Assim, um furto significaria que o condomínio estaria rompendo seu dever jurídico de fornecer segurança (a contrapartida da despesa do condômino), surgindo, dessa forma, sua obrigação de indenizar ou responsabilidade civil.

Pode ser, também, que o condomínio assuma o dever de guarda de forma tácita, e não expressa. Isto é, mesmo sem ser aprovada em assembléia de condôminos, aquela prática de guarda torna-se um costume no edifício e há efetivo dispêndio com ela.

A discussão se torna ainda mais forte nas hipóteses em que o condomínio assume o dever de guarda das áreas destinadas a estacionamento de veículos, mas existe, na convenção, uma cláusula de não indenizar. Trata-se de uma cláusula específica, bastante comum, mediante a qual se estipula que, na hipótese de ocorrência de danos a veículos nas garagens ou outros danos percebidos em áreas comuns do edifício, o condomínio não indenizará o condômino ou morador lesado. Daí a indagação: prevalece a cláusula de não indenizar ou a assunção do dever de guarda pelo condomínio?

Em julgamento que pode ser considerado um leading case (isto é, um julgamento que norteia todos os demais julgamentos referentes à matéria), o Superior Tribunal de Justiça entendeu, na apreciação, em 25 de agosto de 1998, do Recurso Especial 139.860/SP, consagrando o entendimento do falecido ministro Carlos Alberto Direito, que deveria ser respeitada a cláusula impeditiva de indenização, pois ela expressava a vontade real dos condôminos, representando, a guarda colocada à disposição dos condôminos, um mero plus que não implicaria uma assunção de obrigação de indenizar.

Contudo, registre-se que tal entendimento foi abraçado pelo STJ por apertada maioria, sendo vencido o então relator, o ministro Waldemar Zveiter, para quem a cláusula de não indenizar não poderia se sobrepor ao fato de que os condôminos, quando assumissem o dever de guarda, deveriam indenizar-se uns aos outros na hipótese de ocorrência de danos que revelassem violação do aludido dever de guarda.

A controvérsia verificada no STJ se espalha pelos tribunais e julgamentos das instâncias inferiores, mas o entendimento do Ministro Direito deu frutos e até hoje é reforçado por outros recentes acórdãos daquele Tribunal Superior.

No julgamento do Recurso Especial 268.669, relatado pelo ilustre ministro Aldir Passarinho Júnior e oriundo do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ocorrido em 19 de abril de 2001, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça foi além e afirmou a irresponsabilidade do condomínio em hipótese em que a convenção não fazia qualquer menção à obrigação de indenizar danos ocorridos em garagem.

Em decisão mais detalhada e completa (Recurso Especial 618.533/SP, julgado em 3 de maio de 2007), relatada pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, a mesma Quarta Turma do STJ manteve o entendimento segundo o qual o condomínio somente responde se houver cláusula expressa na convenção nesse sentido, ressalvando, porém, que também responderá caso não haja regra convencional mas, ao menos, uma decisão de assembleia de condôminos que permita concluir pela assunção do dever de guarda das áreas comuns.

A referida decisão ainda permite concluir, pelo entendimento do egrégio STJ, no sentido de que a responsabilidade do síndico nesse tipo de situação está limitada aos meios a ele conferidos pelo orçamento edilício para que promova a segurança, ainda que a convenção lhe atribua tal obrigação. Registre-se que, de fato, o Código Civil, quando trata das atribuições do síndico em seu art. 1.348, inciso V, primeira parte, diz competir a esse último diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. O STJ aplica, então, interpretação restritiva a tal dispositivo legal a fim de relacionar a responsabilidade do síndico aos meios que são colocados à sua disposição pelos demais condôminos.

Porteiro noturno ou vigia

Um último aspecto da decisão mencionada a ser realçado é que a existência, em condomínios, de porteiro noturno ou vigia em guarita não é considerada, pelo STJ, evidência de assunção do dever de guarda das áreas comuns pela comunidade. Cremos ser possível a extensão desse raciocínio para o uso de circuito interno de câmeras de segurança, devendo ser analisado, em cada caso concreto, se a adoção das câmeras objetivava prevenir o ilícito ocorrido. Se existirem câmeras em número razoável nas garagens do prédio, a assunção de guarda pelo condomínio dessas partes comuns se presumirá e ele poderá ser responsabilizado.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro segue a mesma linha do STJ apontada, conforme se verifica na decisão a seguir proferida nos autos da Apelação Cível 30.323, de 31 de outubro de 2006, da lavra da desembargadora Maria Henriqueta Lobo:

Ação de indenização ajuizada por condômino em face do condomínio. Danos materiais. Arrombamento e furto de objetos em veículo do condômino-autor que se encontrava na garagem do condomínio-réu. Sentença de improcedência. Apelo do autor, beneficiário da gratuidade de justiça. Preparo do recurso efetuado. A circunstância de ter o requerente da gratuidade recolhido à custa do recurso por ele interposto, demonstra que ele tem condições para fazer frente às despesas judiciais, implicando renúncia tácita ao beneficio requerido. Revogação do beneficio. Inexistindo cláusula expressa na convenção relativa à guarda e vigilância não responde o condomínio por eventuais furtos ocorridos na garagem do prédio. Não caracterizada a culpa do condomínio ou de seus prepostos. Somente é cabível a indenização ao condômino, com relação a furtos em automóveis, quando houver efetiva falha na segurança, adrede prevista e contratada. Ausência do dever de indenizar. Recurso a que se nega seguimento, com base no artigo 557 do Código de Processo Civil, revogado o benefício da gratuidade de justiça.

Assim sendo, profetizando que a crescente preocupação social com segurança imporá aos condomínios maiores investimentos em segurança e, consequentemente, mais hipóteses de assunção de dever de guarda, podemos afirmar que os condomínios em edifícios:

a) Não são responsáveis pela ocorrência de roubo em áreas comuns ou unidades autônomas, por ser considerado caso fortuito ou de força maior, a não ser que um empregado seu esteja envolvido no crime;

b) Não são responsáveis por furto nas unidades autônomas, dado o entendimento dos tribunais no sentido de

que compete aos titulares delas sua guarda, a não ser que um empregado seu esteja envolvido no crime;

c) Serão responsáveis por furto nas áreas comuns, entre as quais as garagens, caso exista previsão expressa na convenção ou caso os condôminos tenham adotado alguma deliberação assembléia que indique a assunção do dever de guarda de tais áreas.

Fonte: Artigo disponibilizado no site: http://www.cipa.com.br/panorama_furto_garagem.html