Limites da proibição de um síndico.

Por Dr. Cristiano De Souza*

Recentemente recebi uma pergunta de uma leitora que dizia que no condomínio onde morava, o síndico proibia a entrada de um prestador de serviços que faria uma atividade dentro da unidade condominial, por ser o mesmo um ex-funcionário que o condomínio havia demitido. Na questão, era relatado que o síndico deixou ordens expressas para que nenhum funcionário do condomínio permitisse a entrada, ainda que na companhia do morador tomador de serviços, sob pena de demissão sumária.

Pois bem, o síndico administra o condomínio e não a vida privada de cada morador, desta forma, assim quando assume o poder de representação dos proprietários para gerir o condomínio deve se ater aos limites que a função lhe opõe, uma vez que não é proprietário do condomínio, mas apenas síndico.

A legislação é clara quando determina:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Ou seja, uma vez que as normas internas não podem existir com determinações contra a lei, é dever do síndico cumprir a lei também que determina ainda:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

(...)

Logo verificamos que é direito do proprietário, estendido a qualquer morador, dispor livremente de suas unidades com responsabilidade sob pena de multa (penalidade administrativa prevista em lei), senão vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 222 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Ainda que o sindico deva representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, verificamos como impossível tal postura do sindico sujeito ativo da questão apresentada, pois o prestador de serviço não teria relação jurídica com o condomínio, mas sim com um condômino que sempre será responsável por seus prestadores de serviços e prepostos perante o condomínio.

Não é muito lembrar que nossa Constituição Federal assim determina:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...) II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

III - ninguém será submetido a tortura nem a tratamento desumano ou degradante;

(...) VIII - ninguém será privado de direitos por motivo de crença religiosa ou de convicção filosófica ou política, salvo se as invocar para eximir-se de obrigação legal a todos imposta e recusar-se a cumprir prestação alternativa, fixada em lei;

(...)

X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;

Tais orientações são o mínimo que trazemos a baila, pois a matéria permiti uma visão vertical profunda, que vai do mínimo de uma possível indenização em face do síndico, até questões na área penal.

Fica a questão: Se a prestação de serviços o síndico não deixa, imaginem se o prestador de serviços decidir comprar um imóvel no condomínio, o que será que o síndico fará?

Limites são para serem respeitados, principalmente nas atividades representativas.

(*)

Cristiano De Souza Oliveira é Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - Segurança nas Instalações Elétricas pela coluna que assina no site do Programa Casa Segura, intitulada Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício. - Colaborador e colunista da Revista Direcional Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006, Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/SP nos anos de 2007 e 2008.

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