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11 de Agosto de 2022

Limites da proibição de um síndico.

JurisWay
Publicado por JurisWay
há 12 anos

Por Dr. Cristiano De Souza*

Recentemente recebi uma pergunta de uma leitora que dizia que no condomínio onde morava, o síndico proibia a entrada de um prestador de serviços que faria uma atividade dentro da unidade condominial, por ser o mesmo um ex-funcionário que o condomínio havia demitido. Na questão, era relatado que o síndico deixou ordens expressas para que nenhum funcionário do condomínio permitisse a entrada, ainda que na companhia do morador tomador de serviços, sob pena de demissão sumária.

Pois bem, o síndico administra o condomínio e não a vida privada de cada morador, desta forma, assim quando assume o poder de representação dos proprietários para gerir o condomínio deve se ater aos limites que a função lhe opõe, uma vez que não é proprietário do condomínio, mas apenas síndico.

A legislação é clara quando determina:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Ou seja, uma vez que as normas internas não podem existir com determinações contra a lei, é dever do síndico cumprir a lei também que determina ainda:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

(...)

Logo verificamos que é direito do proprietário, estendido a qualquer morador, dispor livremente de suas unidades com responsabilidade sob pena de multa (penalidade administrativa prevista em lei), senão vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 222 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Ainda que o sindico deva representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, verificamos como impossível tal postura do sindico sujeito ativo da questão apresentada, pois o prestador de serviço não teria relação jurídica com o condomínio, mas sim com um condômino que sempre será responsável por seus prestadores de serviços e prepostos perante o condomínio.

Não é muito lembrar que nossa Constituição Federal assim determina:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...) II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

III - ninguém será submetido a tortura nem a tratamento desumano ou degradante;

(...) VIII - ninguém será privado de direitos por motivo de crença religiosa ou de convicção filosófica ou política, salvo se as invocar para eximir-se de obrigação legal a todos imposta e recusar-se a cumprir prestação alternativa, fixada em lei;

(...)

X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;

Tais orientações são o mínimo que trazemos a baila, pois a matéria permiti uma visão vertical profunda, que vai do mínimo de uma possível indenização em face do síndico, até questões na área penal.

Fica a questão: Se a prestação de serviços o síndico não deixa, imaginem se o prestador de serviços decidir comprar um imóvel no condomínio, o que será que o síndico fará?

Limites são para serem respeitados, principalmente nas atividades representativas.

(*)

Cristiano De Souza Oliveira é Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º. Premio ABRACOPEL de Jornalismo - Segurança nas Instalações Elétricas pela coluna que assina no site do Programa Casa Segura, intitulada Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício. - Colaborador e colunista da Revista Direcional Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006, Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/SP nos anos de 2007 e 2008.

Contato:

- cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br

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Gostaria de saber se a restrição de entrada na unidade a prestadores habituais, registrados para controle do condomínio, assim como funcionários domésticos (funcionários de Pet shop que buscam animais para p banho por exemplo) tem amparo legal.
O condomínio pode exigir que o condômino seja obrigado a descer para levar o animal e impedi-lo de autorizar a entrada desse prestador ? continuar lendo

Boa tarde!
Moro em um prédio com 24 apartamentos, há 6 anos.
Aqui no prédio parece que são seis moradores e 18 estranhos. Há uma diferenciação clara de tratamento com os moradores mais novos e os mais antigos. Os direitos e deveres nao valem para todos. Muitos chegam e se mudam rapidamente por nao aguentarem o mal estar que ela causa nos novos moradores.
Nos ultimos meses a "perseguição" a minha família aumentou, depois que fiz uma reclamação formal no livro, solicitando duas coisas para serem colocadas na proxima assembleia.
Tal perseguição chegou ao ponto de proibir a menina da limpeza e portaria de falar com a gente. Porém as duas estao com medo de expormos está situação e elas sofrerem consequências, pois são ameaçadas constantemente.
A sindica pode fazer essa proibição?! Caso haja alguma consequencia para elas, isso pode ser considerado um assédio, abuso de poder? continuar lendo

Primeiro quero parabeniza esse maravilhoso sistema de comunicação facilitando as pessoas tirarem suas dúvidas referente as leis condominiais. O que eu gostaria de saber é se o síndico de um condomínio por ser policial tem o direito de sai de porta em porta dos moradores entregando notificações de cobrança das dúvidas condominiais, deixando assim os moradores numa situação constrangedora ou até mesmo de intimidação. E última pergunta , o meu vizinho tem o cão pettibu o cachorro é bastante manso com pessoas mais não pode ver gatos que quer pegar e mata por azar do vizinho o cão se soltou duas vezes e toda as duas vezes ele matou dois gatinhos porque no meu condomínio e cheio por conta do fato o síndico proibiu o morador de ficar com o cachorro no apto dele, a pergunta é o síndico pode fazer isso e proibir a entrada do morador com o seu amigo de estimação tendo em vista que o dono mandou gradear todas as saídas porta, janelas. Aguardo resposta continuar lendo

Bom dia Dr. Cristiano!

O que pode ser feito quando um síndico impede de um conselheiro participar da assembléia?

Esclarecer o motivo da minha pergunta : Sou conselheira do condomínio e observei o super faturamento nos materiais da obra e mão de obra, falta de notas fiscais e notas de orçamento sem data e assinatura na prestação de conta com valor alto. fiz o questionamento e o mesmo não gostando pegou o meu braço e disse que não queria que eu fosse mais para as assembleias. A maioria das condôminas são pessoas idosas sem conhecimento de nada e tudo que elediz elas aprovam. O que posso fazer para coibir esse abuso.
obrigada
Eva V. Aragão continuar lendo

Vá a reunião rs continuar lendo